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正视房地产增速换档期的新动向

时间:2018-09-30 19:38:37| 来源:| 编辑:笔名| 点击:0次

正视房地产增速换档期的新动向

国家统计局新公布的数据显示,今年1至7月份,全国房地产开发投资50381亿元,同比名义增长13.7%,增速比1-6月份回落0.4个百分点。其中,住宅投资34本站亿元,增长13.3%,增速回落0.4个百分点;7月份全国100个城市新建住宅平均价格为10835元/平方米,环比上月下跌0.81%,这是继前两月以来的第三个月持续下跌。数据表明,我国房地产经过十多年快速发展后已经驶向弯道,房地产进入发展的增速换档期。

关注和研究房地产行业增速换档期的新情况,对于促进行业持续健康发展有积极意义。目前,这一时期呈现出一些新特征,集中表现在:库存高企,房价下行,房地产总体增速下降或同比下降;供求逆转,大多数城市供大于求;房地产企业重新洗牌;开发商拿地更为慎重,盲目扩张有所遏制;房地产开发投资增速回落;贷款杠杆率偏低,贷款难度加大以及购房者预期变化等。这是不可避免的市场调整,不等于市场进入衰退与萧条,更不是房地产崩盘。

我国房地产经过十多年的快速发展驶入拐弯期,减速前行完全符合房地产市场经济发展规律。笔者认为,下半年楼市应在分类调控的基础上,转变为以去库存为重点,要与房地产项目结构调整和完善周边配套设施紧密结合。从中长期看,重在加快房产税改革试点、户籍制度改革、不动产登记制度改革、个人住房信息联、棚户区改造及与房地产有关的财税、金融、土地等制度改革。

近期,全国各地纷纷出台不同程度的限购松绑政策。限购松绑属于差别化调控政策,驱动楼市区域性、结构性深度调整。然而,这种差异化调控效应有限,且难以持久。杭州楼市限购松绑已近半月,老盘虽然促销力度大,但成交量不大;新盘入市依旧偏冷,处于观望状态,显示出市场气候并未因限购松绑发生根本性的变化。素有中国楼市风向标之称的温州楼市,房价曾连续下跌34个月,截至去年底,温州房价与顶峰期相比缩水近30%。取消限购后,其成交量依旧下滑,难抑楼市颓势。济南、长春、宁波等城市取消限购后,成交量起色不大,有的还在回落。事实说明,即便是限购全面放开,但经济下行压力大,信贷政策没有松动,整个楼市难言乐观。形成楼市库存量大的主因并非限购,而在于土地供应失去了理智,房地产结构失衡、需求失衡

正视房地产增速换档期的新动向

。取消限购有利于提振楼市信心,但无法改变供求总量和结构严重失衡的局面,去库存仍需要较长时间。有的开发商想借限购松绑达到价格回涨的愿望,既不现实,还会失掉去库存的有利时机。

近年来,由于库存高企、房价下跌,浙江、江苏、福建、广东等地陆续出现弃房断供现象。统计显示,今年上半年,宁波余姚法院弃房断供案36件,而去年同期仅两件;无锡98件,同比增加37件。去年1月至今年7月,广州市番禺法院受理按揭房贷纠纷案191件,同比增长76.85%。涉案房产大多为前两年高房价时买入,如今业主无力还款而弃房断供。

购房者弃房断供后果严重。除了抵押的房子被没收,业主还将被银行起诉;首付款、月供、契税、维修基金、物业管理费等付诸东流;房产将被法院拍卖,且拍卖价格远低于市场价格。加上法院的执行费以及律师费、诉讼费、保全费等也由断供者负担。同时,房贷逾期罚息率较高,时间拖得越久,罚息就越重。弃房断供,业主亏损的不仅是资金,还有比资金更重要的信用和道德。